Conocer los trámites para comprar vivienda en España es clave para evitar errores legales, agilizar el proceso y garantizar una compra segura. Tanto si eres extranjero como si se trata de tu primera adquisición, esta guía te ayudará a comprender los pasos necesarios y a preparar correctamente la documentación, impuestos y contratos exigidos en el mercado inmobiliario español.
Solicitud del NIE: Primer paso obligatorio para extranjeros
Si no eres ciudadano español, necesitarás un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Este documento es imprescindible para cualquier trámite legal y financiero en España, incluido el registro de la propiedad y la apertura de una cuenta bancaria local.
Puedes obtenerlo en una comisaría de policía en España o en el consulado español de tu país. Se recomienda gestionarlo con antelación, ya que puede tardar entre 2 y 6 semanas.
Apertura de cuenta bancaria en España
Para realizar la compraventa y el pago de impuestos, es necesario tener una cuenta bancaria en una entidad española. Esta cuenta te servirá para realizar transferencias, pagar notaría, gestionar el préstamo hipotecario o domiciliar servicios.
Consulta previamente con el banco los requisitos y si ofrecen productos para no residentes.
Firma del contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa definitiva. Permite reservar la vivienda entregando un porcentaje del precio (generalmente el 10%). Este documento establece las condiciones de la venta, los plazos y las penalizaciones en caso de desistimiento.
Este paso es muy recomendable, ya que protege legalmente a ambas partes antes de la firma ante notario.
Revisión legal de la propiedad
Antes de comprar, asegúrate de que la propiedad está libre de cargas, embargos o deudas. Puedes solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad, que contiene información clave sobre el inmueble.
También conviene verificar:
- Que la vivienda está inscrita correctamente
- Que cumple la normativa urbanística
- Que los pagos de comunidad e IBI están al día
En este artículo te explicamos los errores más comunes al comprar una casa en España.
Gestión de la hipoteca (si aplica)
Si necesitas financiación, deberás negociar condiciones hipotecarias. Compara distintas entidades o utiliza nuestro simulador hipotecario para conocer tu capacidad de endeudamiento. Algunas opciones como la hipoteca verde ofrecen ventajas si eliges una vivienda eficiente.
Es recomendable disponer de una tasación oficial, obligatoria para que el banco apruebe la operación. Puedes hacerlo con apoyo de un servicio como nuestra tasación inmobiliaria en Madrid.
Firma ante notario y elevación a escritura pública
Una vez acordado todo, se firma la escritura de compraventa ante notario. En ese acto se realiza:
- Entrega del importe restante al vendedor
- Firma del comprador y vendedor
- Entrega de llaves
El notario verifica toda la legalidad de la operación. Este paso marca oficialmente el cambio de propiedad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras firmar la escritura, debes inscribirla en el Registro de la Propiedad correspondiente. Esto convierte oficialmente al comprador en el nuevo propietario y protege su derecho frente a terceros.
Este trámite lo suele gestionar el notario o una gestoría.
Pago de impuestos y gastos asociados
| Concepto | Porcentaje aproximado o coste estimado |
|---|---|
| ITP (segunda mano) | 6% – 10% según comunidad autónoma |
| IVA (obra nueva) | 10% + 1,5% de AJD (Actos Jurídicos Documentados) |
| Notaría y registro | 0,5% – 1% del precio de compraventa |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300 € – 600 € |
| Gestoría (opcional) | 300 € – 500 € |
Puedes ampliar esta información con nuestro desglose tributario en Madrid.
Tabla resumen de los trámites esenciales
| Trámite | ¿Quién lo realiza? | ¿Es obligatorio? |
|---|---|---|
| Solicitud del NIE | Comprador extranjero | Sí |
| Apertura de cuenta bancaria | Comprador | Sí |
| Firma del contrato de arras | Comprador y vendedor | Recomendado |
| Revisión legal del inmueble | Abogado o gestor | Recomendado |
| Tasación y aprobación de hipoteca | Banco o entidad financiera | Si hay hipoteca |
| Firma de la escritura ante notario | Comprador, vendedor y notario | Sí |
| Inscripción en el Registro | Notaría o gestoría | Sí |
| Pago de impuestos | Comprador | Sí |
¿Cuánto tarda el proceso de compraventa?
En condiciones normales, los trámites para comprar vivienda en España pueden durar entre 6 y 12 semanas. Este plazo puede extenderse si se solicita hipoteca, si hay incidencias legales o si el comprador reside en el extranjero.
Te recomendamos leer también nuestra guía para comprar tu primera casa y el artículo sobre cómo invertir en bienes raíces siendo extranjero.
Conclusión: Seguridad y preparación son claves al comprar
Realizar correctamente los trámites para comprar vivienda en España garantiza seguridad jurídica, protección económica y tranquilidad en tu inversión. Con el apoyo adecuado, comprar una propiedad es un proceso ágil y accesible, incluso para no residentes.
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