¿Cuánto te pueden subir el alquiler? Límites legales y cómo comprobarlo
Llega la carta del propietario con la nueva renta y la pregunta es inmediata: ¿es correcta? La ley fija límites claros a las subidas dentro de un contrato de alquiler de vivienda, pero el porcentaje depende de cuándo firmaste y de lo que dice tu contrato. Aquí tienes cómo saber qué índice te aplica, cómo comprobar el cálculo y qué hacer si la subida no procede.
Primero: lee tu contrato
La actualización de la renta no es un derecho automático del propietario. Solo puede aplicarla si el contrato incluye una cláusula de actualización. Si no la hay, la renta se mantiene igual durante toda la vigencia del contrato, aunque suban el IPC o el IRAV. Busca en el contrato una cláusula con palabras como «actualización», «revisión de la renta» o «IPC» antes de aceptar ninguna cifra.
Qué índice te corresponde
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y esa fecha decide el índice:
- Firmaste antes del 26 de mayo de 2023: se aplica el índice pactado en el contrato, normalmente el IPC.
- Firmaste desde el 26 de mayo de 2023: se aplica el IRAV, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE. Lo explicamos con detalle en qué es el IRAV y cómo ha evolucionado.
Cuánto es la subida máxima ahora mismo
Según el INE, el IRAV de agosto de 2026 fue del 2,47 % y el IPC adelantado de ese mismo mes, del 4,3 %. Con una renta de 1.000 euros, el resultado es este:
| Tu contrato | Índice | Valor (agosto 2026, INE) | Subida máxima | Nueva renta |
|---|---|---|---|---|
| Firmado desde el 26/5/2023 | IRAV | 2,47 % | 24,70 € | 1.024,70 € |
| Firmado antes del 26/5/2023 | IPC | 4,3 % | 43,00 € | 1.043,00 € |
Ten en cuenta que el INE publica cada índice a mediados del mes siguiente (el IRAV de agosto salió el 15 de septiembre de 2026), por lo que el propietario tomará el último valor publicado en la fecha de actualización, que suele ser el de uno o dos meses antes.
Cómo comprobar el cálculo en cuatro pasos
- Fecha de firma. Determina si tu contrato es anterior o posterior al 26 de mayo de 2023 y, por tanto, si te aplica el IPC o el IRAV.
- Anualidad. La actualización solo procede una vez por cada año de contrato, en la fecha en que se cumple la anualidad. Si ya te subieron la renta hace menos de un año, no toca.
- Valor del índice. Comprueba en la web del INE el valor del índice correspondiente al mes de referencia que indique el propietario.
- Operación. Multiplica tu renta actual por el índice dividido entre cien y súmalo a la renta. Si el resultado no coincide con la cifra comunicada, pide por escrito cómo se ha calculado.
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Lo que el propietario debe cumplir
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a comunicar la renta actualizada con al menos un mes de antelación. Lo habitual, y lo deseable para las dos partes, es que la comunicación sea por escrito e indique el índice, su valor y el mes de referencia. Hemos detallado estas obligaciones, desde el lado del arrendador, en cómo actualizar el alquiler con el IPC y el IRAV.
¿Y el tope del 2 %?
Durante 2026 se aprobaron dos decretos-ley que limitaban las actualizaciones al 2 %: el RDL 8/2026, de marzo, y el RDL 26/2026, de septiembre. El Congreso derogó el primero el 28 de abril de 2026 y el segundo el 2 de octubre de 2026. Hoy ese tope no está en vigor y vuelve a aplicarse el régimen general: IRAV o IPC según la fecha de tu contrato. Si tu actualización se produjo mientras uno de los decretos estaba vigente, el caso puede requerir una revisión concreta.
Qué hacer si la subida no procede
Si no hay cláusula de actualización, si el índice aplicado no es el que corresponde a tu contrato, si no ha pasado un año desde la última actualización o si no te han avisado con un mes de antelación, no estás obligado a aceptar la cifra comunicada. Lo recomendable es:
- Responder por escrito al propietario, explicando el motivo con el contrato y el valor del índice en la mano.
- Seguir pagando la renta vigente mientras se aclara, para no incurrir en impago.
- Si no hay acuerdo, acudir a los servicios de consumo o de vivienda de tu municipio o comunidad, o a un asesor jurídico.
Si vives en Madrid
La Ley de Vivienda permite limitar también la renta de los contratos nuevos en las zonas declaradas de mercado tensionado. A 30 de septiembre de 2026 hay 317 municipios declarados en España, pero ninguno en la Comunidad de Madrid. Eso significa que, en Madrid, la renta inicial de un contrato nuevo se fija libremente; una vez firmado, las actualizaciones anuales siguen las reglas de este artículo. Tienes más detalle en nuestra guía de derechos y obligaciones con la Ley de Vivienda. Y si estás comparando seguir de alquiler con comprar, nuestro simulador de hipoteca te da una cuota orientativa.
Si tienes dudas sobre tu contrato o te planteas comprar en Madrid, puedes escribirnos.
Preguntas frecuentes
- ¿Me pueden subir el alquiler sin avisar?
- No. El propietario debe comunicarte la renta actualizada con al menos un mes de antelación (artículo 18 de la LAU) y solo una vez por cada año de contrato.
- ¿Pueden subirme más de lo que marca el índice?
- No dentro de un contrato en vigor. La actualización anual está limitada al índice que corresponde a tu contrato: el IRAV si lo firmaste desde el 26 de mayo de 2023, o el índice pactado (normalmente el IPC) si lo firmaste antes.
- ¿Qué pasa si mi contrato no tiene cláusula de actualización?
- La renta no puede subir mientras dure el contrato. La actualización solo procede si está pactada expresamente.
